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PROBLEMÁTICA URBANA



La Problemática Urbanística en España y los Terceros de Buena Fe Para poder entender la problemática urbanística, es necesario realizar primeramente una visión general del entramado de leyes estatales y autonómicas, existentes. Y es que, resumiendo muy brevemente, la Constitución española de 1.978, concede la competencia a las Comunidades Autónomas (CCAA) en la materia de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda. Quienes, a su vez, desarrollan dicha competencia a través de las Leyes y Planes de Ordenación Urbanística, como por ejemplo, la Ley 7/2.002 de Ordenación Urbanística de Andalucía. En última instancia, quedaría la elaboración de los planeamientos y las ejecuciones urbanísticas en los municipios, a través de los famosos PGOU (Plan General de Ordenación Urbanística), residiendo en ellos también la actividad de control de la legalidad y bajo la supervisión de las CCAA y del Estado. De manera que la primera gran conclusión que podemos sacar es que, ni los municipios, ni los gobiernos autonómicos, ni el gobierno estatal, han cumplido con su labor de control y aplicación estricta de la legalidad en materia urbanística, siendo los municipios los primeros responsables de dicha tarea. Por otra parte, existen una multitud de leyes estatales que, si bien no son propias de la materia urbanística, no obstante, por su contenido y ámbito de aplicación, confluyen con la normativa urbanística y es de necesaria consulta y aplicación a la hora de elaborar los PGOU. Debiendo de destacar por su especial interés la Ley de Costas de 1.988, y otras igualmente relevantes como la de Espacios Naturales, Patrimonio Histórico, o la de Aguas, entre otras. Incidiendo en la Ley de Costas, tenemos que, a lo largo del litoral español, se establece una zona mínima de protección de 100 metros, por lo que en el interior de dicho margen, no se puede construir nada que no sea autorizable por la misma ley, estableciéndose una prohibición expresa de construcción de edificaciones de uso residencial, y permitiéndose excepcionalmente la explotación económica administrativa (por ejemplo, los famosos “Chiringuitos”), en virtud de los correspondientes permisos administrativos de los distintos organismos públicos.

No obstante a lo dicho, la disposición transitoria tercera de la Ley de costas reconoce que, excepcionalmente, se podrán autorizar construcciones dentro del margen de protección, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos. El primero y más importante sería la consideración y aprobación de dicho término mediante el, y cito textualmente, “Plan General de Ordenación, Normas Subsidiarias u otro instrumento urbanístico específico”, debiendo de justificarse, entre otras, que se “logra la homogeneización urbanística del tramo de fachada marítima al que pertenezca”, y respetando necesariamente la servidumbre obligatoria de tránsito de 20 metros.

¿Qué ha pasado en la práctica? La práctica ha sido que, la inmensa mayoría de los municipios costeros, ante el gran aporte económico que, a las maltrechas y vacías arcas municipales, supuso la venta de suelo público, dio lugar a que el parámetro que se utilizó para regular la ralidad urbanística fuera la del Libre Mercado, ignorándose por completo la compleja red normativa existente. Siendo bastante frecuente el enriquecimiento fraudulento de los funcionarios públicos que, en primer término, eran los encargados de vender el suelo público, conceder licencias de obra y ocupación y, en última instancia, controlar la legalidad urbanística. Y, si a eso le unimos el desarrollo económico que eso supuso también para los vecinos de dichos municipios, en forma de puestos de trabajo y nuevas oportunidades de negocio, tenemos ya el caldo de cultivo idóneo para entender todo este caos de inaplicación de la legalidad. Así, tenemos casos notorios como el del término municipal deMarbella, donde más de 250 promociones se han desarrollado al margen de la legalidad (según datos de la Oficina del Planeamiento Urbanístico de Marbella), pero que, debido a que el cumplimiento de la legalidad a raja tabla resultaría traumática, por la gran cantidad de terceros de buena fe que se verían afectados (compradores desconocedores de la problemática y “mal aconsejados de forma interesada” por abogados y notarios), en la práctica se ha optado por regularizar la situación de ilegalidad, acudiendo a fórmulas paralelas, como son las de compensaciones económicas, ceder superficie privadas de las promociones a las entidades públicas o simplemente hacer legal la situación ilegal. Y todo ello, se está realizando mediante la aprobación de nuevos PGOU, que legalicen la situación de ilegalidad, justificado de forma extraordinaria por el elevado número de terceros de buena fe que se ven afectados. De esta manera, tenemos que, sólo en Marbella, se han regularizado recientemente más de 30.000 viviendas en sitación ilegal.

No obstante, ello no es óbice para que también se haya acudido a fórmulas más traumáticas de retorno a la realidad alterada, en forma de expropiaciones y demoliciones. Pero ello, para consuelo de la mayoría y perjuicio de unos pocos, solo se está aplicando en situaciones muy particulares donde, o bien son edificaciones aún no ocupadas, o bien se encuentran en superficies catalogadas de Interés General, siendo el medio ambiental, el argumento más recurrido.

Ildefonso Ortega Moreno Letrado del Ilustre Colegio de Málaga Tlf: 678 874 475

E-mail: om_ildefonso@yahoo.es

www.mycconsulting.es

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